城市更新赋能景瑞公寓平台悦樘用资管逻辑算"明白账"

作者: 来源:新众网 2019-08-03 13:26:45

随着城市化进程步入提质减速阶段,"存量时代"下盘活存量或成为房地产新常态下另一个突破口,深度见证和参与城市发展升级的新一轮机遇已然来临。与此同时,各地政府利好政策频传,从中不难窥见未来"城市更新"的巨大发展空间,同时,"城市更新"也一个企业作为社会公民应该承担社会责任。

景瑞控股凭借二十多年老牌房企的行业经验,通过洞察市场、研判趋势,明确战略转型,在原有地产开发的基础上,贯通地产上下游产业链,整合行业生态圈资源,打造"募投管退"的大资管模式,致力成为最懂建筑和生活的资产管理引领者。战略布局中,景瑞更是选择以旗下名为"悦樘"的景瑞公寓平台及办公业务涉足城市更新领域,开启"存量市场"新征程。

用资管逻辑算"明白账"

旧城改造、旧村改造、旧工业区改造等一系列"城市更新"戏码不断上演,景瑞公寓板块作为景瑞旗下长租领域的资产管理子品牌,于2017年正式成立,专注租赁式公寓的投资、开发、改造、持有运营及项目退出,以实际行动加入城市更新的重要赛道。在这一过程中,景瑞公寓始终在探索,如何让公寓业态为"城市更新"赋能。

景瑞公寓认为"城市更新"不只是简单外立面翻新的颜值换代,而应是用资管逻辑重新为传统空间赋能。

是一个基于洞见市场及客户需求,对存量资产价值研判、策略定位、设计规划、建设管理、运营管理并实现资产增值和投资回报最大化的全生命周期过程。每一处"城市更新",都渗透着景瑞公寓对于土地价值、居住需求、产业文化、生活方式等多方面综合价值的深刻理解。

"长租公寓终究是资产的生意,而非单纯租金的生意。"悦樘公寓CEO耿俊峰也清晰的阐述了悦樘的商业逻辑。"未来景瑞公寓每一处物业更新,都将被置于高标准的资产管理全生命周期中来考量。"

聚焦核心地带的"硬通货"

传统住宅开发往往需要预判未来3年的价值,从拿地到建造再到销售,但对于持有型长租公寓而言,考量的却是未来5年甚至10年,从"价格洼地"预见"价值高地"的资产预判能力。不断通过资产的优化迭代,以获取优质"硬通货"才是城市更新语境下的王道。

景瑞公寓在经历两年的摸索与沉淀后,明确以美国领先的公寓型REITs品牌EQR为对标,其中一个重要的对标方向就是"聚焦核心"的策略。

研究资料表明,EQR在上市后,也曾经历漫灌式扩张带来的增效阵痛,在2000年持有36个州1104处22.77万间的资产,但伴随管理规模扩张而来的,却是日益明显的边际效益递减。之后EQR转推核心聚焦策略,提出要从出租率低、成长慢的市场退出,到更优的市场中去。EQR花了10多年的时间,彻底优化区域布局,逐渐剥离非优质项目,去年EQR所持有的10州6区域计7.75万间的资产,为其带来25.78亿美元租金收入,总营业利润约6.57亿美元,公司市值约为上市之初18倍,年复合增长率高达12.5%。

EQR地图

EQR布局变化

景瑞公寓选择的"城市更新"之路不急于追求规模,而更在乎对一线核心城市的深耕及对杭州、苏州等长三角区域经济发达城市的伺机而入。悦樘认为,北京及上海等一线核心城市新增供给的减少,存量资产的稀缺性导致供求失衡,资产具备更短的变现周期,相较于新兴市场,在市场普遍下行的情况下,更能抵抗资产下行趋势。

耿俊峰坦言,以上海为例,未来悦樘在项目的选址上将侧重中内环等传统城市核心区,或是有巨大商务发展潜力的大虹桥地区,年内除上海已持有的中山公园店、大宁店、黄浦滨江店、小木桥店等7店外,将计划精选吸纳优质资产,践行既定战略,深耕上海。

软硬兼施的"适配更新"

当"城市更新"遇上"资产管理",优质低效存量的资产获取是景瑞公寓践行城市更新的基础,而通过价值挖掘后,对产品的设计、改造、运营使建筑焕发新生,实现资产价值跃升及可持续增值的通路,是悦樘区隔其他对手的壁垒,也是追求稳健和资产效率的资本伙伴青睐的焦点。

景瑞悦樘臻选|上海中山公园店

在7月26日景瑞公寓举办的《新战略时代·新产品开发》研讨会上,悦樘公寓副总裁黄新华分享了其"城市更新"的观点。

黄新华表示,面对市场众多"同质化"竞争的背后,"一户型打天下"并非"城市更新"的王道,随着客户消费意识的改变与升级,低廉租金不再是客户唯一的追求,如今对于公寓类产品的"城市更新",不仅是单一楼体居住"硬"空间的课题,而是一种老建筑对文脉传承与新城市融合的方案,更是一种囊括了包括社交、办公、会客、购物、休闲、健身等多元化"软性"生活方式的打造。

战略升级后的景瑞公寓,通过深入洞见客户的真实需求,对产品进行重塑,瞄准中高端及高端白领的细分市场,提出的三条全新产品线,包括追求生活品质感的轻奢公寓"臻选系";营造便捷都市生活方式的"悦樘系";以公寓产品为主,涵盖快销、办公等多业态的商业综合体"悦樘荟系"。

悦樘公寓副总裁黄新华

但黄新华强调,悦樘产品系与传统意义上的产品系不同,悦樘所设立的产品系并非完全标准化的"复制品"。也就是说即使同一条产品系下的两家门店,也会因所在城市文化的差异化、客群对生活场景需求的差异化,在外立面的设计、公区的功能设置、房间的色系风格、配套服务上有所区别,赋予"城市更新"更深层次的理解,而不再停留在只是"看上去很美"。

可见,有价值的城市更新绝对不是租赁物业,再转手那么简单。景瑞公寓将更注重"城市更新"过程中,建筑本身城市文脉的传承与融合,回归租住生活本质的需求,关注基于客户的生活场景的价值设计。以赋能型产品、增值型服务,通过运营撬动资本,不仅让居住品质得到保障,更提升了资产的效率,真正盘活存量物业。

如果把地产住宅开发比做是一场竞速跑,那做好一个持有型的长租公寓将会是一场大雾天里的马拉松。在这场比赛中,拼的不是瞬间的爆发力,而取决于能在迷雾中砥砺前行的毅力,在迷茫途中选择坚守的耐力。

谋定后动,稳健前行。景瑞公寓平台悦樘正以景瑞控股"大资管"战略为导向,不断修炼投融、产品、运营三大内功,从战略布局到商业模式升级,从品牌理念到产品定位迭代,以"资产管理者"占位,以有价值的资产运营应对这场城市慢跑。


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