爱分析·中国房地产数字化行业趋势报告:存量时代,数字化如何重塑房地产?

作者: 来源:壹点网 2020-07-24 10:14:17

报告执笔人

黄   勇   爱分析    高级分析师

赵子梦   爱分析   分析师

外部专家(按姓氏笔划排序)

丁世深    DFocus    COO&联合创始人

王立军    明源云链    CEO

王曙煜    力高集团    副总裁

朱大鹏    盟拓    VP

张   磊    博智林机器人    副总工程师

陈嘉佳    巧房科技    联合创始人

聂金津    土巴兔    副总裁

彭双全    思为科技    CEO

报告摘要

近年来,房地产行业已经告别高速增长的增量时代,进入存量化的“下半场”。存量化趋势带来的产业价值链重塑,使得房地产开发商等主体面临新的市场环境,需要借力数字化手段向精细化运营和多元化经营转型。终端用户的需求升级和线上化,也要求产业链各环节主体变革自身的业务经营模式,推动产品服务升级。此外,技术的成熟和在房地产行业的渗透也带来了变革机遇。

面对房地产数字化的趋势,房地产产业链上下游的开发商、运营商、中介服务机构、物业服务企业、家居家装企业等主体,都迫切需要探索数字化转型的路径和模式,了解哪些新兴技术正在变革房地产行业,以及如何将技术与自身的业务场景和需求相结合创造价值。

为了解答上述问题,报告分析了房地产行业面临的变革与挑战,以及数字化如何创造价值,助力产业链各环节主体应对挑战。同时,报告初步探讨了房地产开发、营销、运营、交易、服务等环节的典型数字化应用场景,以及各场景中数字化应用所解决的业务挑战和价值创造,并分享了行业典型实践案例。

特别鸣谢(按拼音排序)

目录

一. 房地产行业的变革与挑战

二. 拥抱房地产数字化

三. 房地产数字化应用场景与实践

四. 房地产数字化行业趋势展望

结语

关于爱分析

法律声明

1.房地产行业的变革与挑战

房地产行业已经告别增量高速增长的时代,进入存量化的“下半场”。存量化趋势带来的产业价值链重塑,使得房地产开发企业等主体面临新的市场环境。此外,房地产终端用户需求的持续变化和新技术渗透带来的变革,也冲击着传统的业务模式。

1.1 存量化趋势下的经营模式转型

随着中国的城镇化进程进入成熟期,房地产行业由增量时代向存量时代的转换是最关键的中长期趋势。2020年,存量化趋势仍在持续推进,并给产业链上游的房地产开发企业和下游其他主体带来一系列业务挑战。

纵观产业链各主体,作为增量时代房地产产业链最核心的资源主导方和增长红利受益方,房地产开发企业面临的变革最为剧烈。

一方面,由于以“房住不炒”为基调的房地产调控政策的作用和市场需求总量的下滑,房地产开发业务的增速和利润率都处于下行周期。2019年,全国商品房销售额约16万亿元,增速从2018年的11.9%下滑到6.8%。受到COVID-19疫情对上半年销售的影响,2020年的市场增速预期也并不乐观,预计销售额增速将进一步下滑。

利润率方面,根据中国指数研究院发布的《2020年中国房地产百强企业研究报告》,2019年房地产百强企业的营业收入均值和净利润均值分别同比增长24.2%和19.5%,出现“增收不增利”的现象,净利润率均值下滑0.5%。

面对市场增速和利润空间的下滑,房企需要向精细化运营转型,追求投资决策、规划设计、施工建造、采购、营销等各个业务环节的降本增效。

另一方面,在市场下行周期,头部房企在融资能力、土地储备、经营能力等方面的优势更加凸显,叠加COVID-19疫情对现金流的冲击,大量中小房企被并购或破产退出市场,行业整合进程加速,行业集中度不断提升。2019年,百强企业的销售额市场份额继续提升到61.5%。

对于头部企业而言,随着行业整合机遇带来的业务规模扩张,业务管控的难度和复杂性不断上升。根据克而瑞的统计数据,2019年全口径销售额超过千亿的房企数量已经达到34家。大型房企在“集团——区域——项目”的典型组织架构和长决策链条之下,面对跨区域经营、众多项目管控以及整体精细化运营要求的提升,迫切需要提升经营管理效率、决策有效性以及内部协同效率。

此外,面对存量化趋势,房地产开发企业也在积极推进业务多元化转型,在经营开发主业的同时,布局物业服务、家居家装、商业地产、长租公寓、产业地产、养老地产等业务,扩大经营范围。

在多元化转型的过程中,房企需要实现业务经营模式的转变,并在开发业务积累的客户资源基础上,实现多元业务的协同发展和能力复用。例如,最典型的转变是从服务客户单点需求到提供客户全生命周期的服务,需要通过与客户建立长期触点和连接,积累和运营客户资产,统一客户画像,并服务于多元化业务,实现客户价值的长期运营。

1.2 后疫情时代,用户需求变化

终端用户需求的变化决定了产品服务及其提供方式的变化。当前阶段,房地产行业终端用户需求呈现两大特征。

第一,需求升级。以住宅为例,随着供需关系的主要矛盾从满足住房短缺的供不应求向提升居住品质转变,以及居民收入水平和人口结构的变化,用户对住房品质的关注日益提升。在办公、商业等领域,用户对绿色健康环境、智能化等品质的需求也同样在升级。

第二,线上化。中国消费者在零售、餐饮、出行等领域的消费行为已经高度线上化,电商渗透率已经超过20%。作为衣食住行四大行业之一,这一趋势同样也在房地产领域渗透。房地产交易领域,购房用户在前期资讯获取阶段的线上化比例已经非常高。除了传统的房产信息平台以外,以京东为代表的综合电商平台也纷纷上线了房产频道。

2020年,COVID-19疫情对经济社会的广泛影响,进一步强化了用户需求升级和线上化的趋势。

疫情防控期间,用户居家时间显著增长,对社区物业服务品质、配套设施完备度以及房屋本身居住体验的感受更加突出。复工复产阶段,商业、办公等场所的物业管理水平与智能化水平同样直接影响使用体验。另外,疫情深刻地激发了用户对居住、办公环境与健康卫生关系的意识。因此,后疫情时代,用户对于物业服务品质、配套设施完备度、户型设计(如空气流通、动静分离)乃至智能化的需求将更加凸显。

此外,疫情进一步培养了用户的线上化习惯,特别是在房地产交易领域。疫情期间,由于线下售楼处销售和经纪人带看等活动无法展开,房地产开发企业和中介服务机构纷纷上线VR看房、小程序营销、线上售楼处等在线化应用,并辅以优惠促销、全民营销等加持措施,引导购房用户通过线上化方式完成交易。这些疫情期间应急型措施验证了线上化营销和销售带来的效率提升和全新体验,将持续影响后疫情时代的用户需求特征延续。

用户的需求升级和线上化,要求房地产开发商、运营商、物业公司、中介服务公司等主体变革自身的用户经营模式,推动产品服务升级。

1.3 房地产科技加速渗透

云计算、大数据、物联网、人工智能、5G、BIM等新兴技术,正在与房地产行业各业务场景结合,将行业从信息化时代带入数字化和智能化时代,带来变革机遇。

随着技术成熟度的提升,以及这些技术在金融、政务、零售等行业的应用落地和价值验证,房地产行业的技术渗透加速是必然趋势。其次,智慧城市、新基建等政策的支持和倡导也起到了加速技术应用落地的作用。

这些新兴技术的加速渗透,拓展了房地产行业的数据获取来源和应用场景,带来了行业变革升级的机会。例如,物联网技术的成熟和成本的下降,使得线下空间的数据得以被采集和应用。与此同时,也给企业带来了解和应用新兴技术的挑战:如何将技术与自身的业务场景和需求结合,率先创造业务价值。

另一方面,科技渗透还将给房地产行业带来更深刻的变化。人工智能和5G等技术带来的自动驾驶、远程办公等应用,将彻底变革未来人对房地产的使用需求、人与空间的关系以及房地产的运营方式。

目前,房地产行业头部企业、互联网巨头、云厂商和独立科技厂商等创新势力,共同推动了房地产行业的科技渗透,初步形成了房地产科技行业生态。

万科、碧桂园等行业头部企业纷纷开启了拥抱科技的战略和应用探索,并基于自身较强的研发能力成立独立的科技子公司,推进科技应用以及外部赋能。例如,万科推出了“沃土计划”,并成立万翼科技等科技子公司进行数字化产品的研发。碧桂园将公司定位调整为“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”,成立博智林机器人公司,研发建筑机器人、智能安防机器人、服务机器人等机器人产品。

此外,腾讯及腾讯云、阿里云、华为云等互联网巨头和云厂商,以及众多房地产领域的传统和新兴独立软件厂商,也纷纷布局房地产领域的新一代数字化产品和解决方案,推动房地产科技应用走向落地和成熟。

例如,腾讯在2017年发布了“腾讯海纳”智慧社区开放平台,基于云计算、大数据、人工智能等技术连接物业、居民、政府等各方,助力智慧社区建设,到2019年底已服务超过7000家小区。

运用人脸识别,碧桂园博智林机器人帮助房企实现案场智能风控

飞单是在房地产销售案场经常出现的现象。案场内的置业顾问和案场外的房产中介,通过藏客、截客、抢客、相互介绍等方式,骗取更高佣金,获得灰色收入。疫情过后,房企线下案场的交易量开始回升,飞单现象也“再现江湖”,加上案场人员有口罩的“掩护”,房企的营销风控变得更加困难。

以往,房企试图通过设置判客专岗等方式,指定专人记录客户到访情况,防止飞单发生。然而,任何人工岗位都有被“收买”的风险,因此飞单风控问题一直没能被有效地解决。

博智林机器人隶属碧桂园旗下,是一家以建筑机器人等房地产行业相关智能设备及系统研发为核心的技术服务商。博智林基于自身人工智能博士团队及自研人脸识别算法,为房企打造了一款“智慧案场风控系统”,旨在通过技术的力量帮助房企提升案场营销的风控效果。

2020年7月,某头部房企营销中心巡视组在佛山某案场飞行检查时,通过使用刚上线的博智林案场风控系统的“以图搜图”功能,即刻识别出当天交易的购房者中,存在之前多次到访案场中的记录,具有飞单风险。经调查,此购房者此前确实曾自行到案场看房,后被案场外的中介截住并“给予”更多优惠,在不知情的情况下配合了中介舞弊。通过这一次搜索,案场风控系统便为房企挽回骗佣3.5万元。

依托于碧桂园遍布全国的项目案场数据喂养,博智林案场风控系统的人脸识别能力在识别准确度、计算速度、以及房产销售案场复杂环境的适应性上均具有技术优势。按照目前3%的渠道佣金和0.3%的置业顾问佣金的常规水平,一个300万的房子,一笔飞单就让项目损失8.1万元。即便按最低的5%的飞单率,也能给一个货量为1000套的楼盘减少损失405万元。博智林案场风控系统可以为房企遏止巨额骗佣损失,在营销风控中发挥重要作用。

2. 拥抱房地产数字化

2.1 房地产数字化的价值创造

面对行业变革与挑战,拥抱数字化已经成为房地产产业链各主体的必然选择。数字化,是指利用数字技术来重塑业务流程,实现效率提升、智能决策、体验优化、收入创造等价值。

效率提升,是通过数字化应用替代改变业务原有运行方式,实现成本的降低或者产出的提升。例如,通过人工智能技术的应用,可以实现设计方案图纸的自动生成和自动审核,替代传统完全依赖设计师的操作方式,缩短图纸设计和审核时间,提升设计效率。

智能决策,是通过数字化应用改变原有依靠个人经验的业务决策方式,基于更实时、全面和精准的数据洞察和分析模型,通过数据驱动和算法辅助来提升决策有效性和精准度。例如,在房地产开发投资场景,越来越多房企尝试构建投资决策系统,通过接入人口、城市规划、历史房价等多种数据源和大数据分析来自动评估土地投资价值。

体验优化是以客户为中心的视角下,通过数字化应用重构客户体验,提升客户服务能力和市场竞争力。在线VR看房、会议室在线预约以及智慧社区、智能家居等直接面向客户的数字化产品和服务,是企业面对客户需求升级所必须做出的变革。

收入创造,则是通过数字化应用重塑产品服务或商业模式,为企业带来新的收入来源。

例如,大量的物业服务企业通过上线物业APP,在实现在线化服务的同时,也以物业APP为载体向业主提供社区零售、生活服务等一系列增值服务,在物业费收入的基础上拓展了收入来源。

实现上述价值创造的房地产数字化转型,是一个循序渐进的过程,可以划分为信息化、数字化、智能化三个主要阶段。

在信息化阶段,企业主要是进行业务系统等IT基础设施的建设,例如OA、计划运营系统、财务系统、售楼系统等业务系统,通过信息化实现经营流程的标准化和线上化管控,通过标准化的流程牵引提升业务经营效率。

数字化阶段,是在信息化的基础上打通数据孤岛,在数字世界监测和洞察业务真实状况,实现业务数据化。数字化强调的是在流程信息化基础上的数据及时、准确和完整,才能基于数据进行业务洞察和决策。目前,房地产行业的数字化转型以房企为代表,大部分头部企业已经实现了较为成熟的信息化建设,正处于从信息化走向数字化的阶段。一方面,需要对现有业务系统进行整合,通过建设业务财务一体化的ERP系统、主数据平台、数据中台等实现数据打通和口径统一,提升数据的及时性和准确性;另一方面,需要通过线下业务流程的数据录入、智能终端采集等方式拓展数据来源。

智能化阶段则是基于业务数据的积累,结合模型算法进行数据分析和智能决策,将数据赋能业务,让经营决策从经验和流程驱动转向数据驱动和自动化。现阶段,由于数据基础不完善和应用的不成熟,房地产行业在业务经营层面实现智能决策的场景还比较少。但在一些单点应用场景上,已经落地了一些较为成熟的智能化应用。例如,基于计算机视觉技术进行人脸识别、行为识别、轨迹跟踪等,实现工地劳动安全管理、案场客流分析等智能化应用。

实行“三步走”数字化战略,力高集团数字化效果初显

力高集团是一家以地产开发为主,集康养、商业、科技、物业、文旅、教育等多元化产业于一体的大型综合房地产集团企业。2019年,力高集团销售额274亿元,稳居中国房企百强。自2014年在香港联交所上市后,力高集团增长迅猛,销售额从2015年到2019年经历了近7倍的增长。

随着业务规模的快速增长,以及业务越来越复杂多样,力高集团意识到需要通过数字化将庞大的数据连接起来,从而为业务赋能与管理提效提供工具。

布局“三步走”数字化发展战略

2016年,力高集团正式提出企业数字化转型目标,计划在两个三年建设期内达到行业领先水平,并制定了“三步走”的数字化发展战略:初阶信息化、中阶数字化、高阶数智化。

在初阶信息化过程中,力高集团先后建设完成投资、财务、营销、成本、采购、费用、工程等业务系统,并结合业务管理要求,以及授权与组织管控要求,将数据与审批流全部集成至BPM,让数据流动起来。

在中阶数字化阶段,得益于各类业务系统与审批流的集成建设,力高集团开始解决数据标准与口径统一这一核心问题,将11类249个经营指标逐项从开发运营过程中梳理出来并加以规范,以经营视角衍生出报表应用,及各类管理应用,并集成在力高信息化集成平台中。如此一来,管理者可以实时掌握各类业务经营数据,而一线员工可将精力专注在实际业务当中。2019年,通过信息集成平台的使用,力高集团的平均人效比2018年提高26%。

未来,在高阶数智化进程中,力高集团将围绕健康的空间环境、健康的配套设施、健康的社区运营而展开。力高集团通过整合业务、数据、客户、LOT四大中台,为前端的地产、商业、文旅、健康、物业、智能化等提供标准业务接口,为后端的投资、运营等提供标准管理接口,从而联接力高集团的产品与服务,打造万物互联的全生命周期生态平台。

从布局到实践,利用“力高优居”开展数字化营销

在营销方面,力高集团面临着房企普遍的营销难点:营销交易链长,获取精准潜客难度大。力高集团加速了数字化营销应用的建设步伐,开始搭建“线上售楼处”。

疫情期间,“力高优居”上线,作为力高集团官方线上售楼平台,快速协助客户制定置业计划,从在线预约看房、购房到服务,提供全链条客户服务。同时,各项目经纪人推荐的客户数据与后台的销售数据管理系统打通,方便实时查看。2月至4月力高优居开展春季购房节,推出信心保障计划,30天无理由退房。不到20天时间,3000元预认购房源已达1101套,金额超10亿。

另外,力高优居组建了以小程序和公众号为核心的自媒体平台,同时也打造了百家号、头条号、搜狐号、抖音号为自媒体矩阵,为线上看房导流。4月,通过“疫情之后,见最想见的人”抖音挑战赛,全网曝光次数超1亿。同时,推出力高百人抖音直播赛,全国共举行32场线上直播活动,获得超过1200万的抖音播放量。

6月,力高优居上线线上支付系统,实现线上购房的闭环。接下来,力高优居还将丰富全民营销平台,鼓励注册“力荐官”,引入分佣机制,降低渠道分销占比,提升营销费效比,带来更多销售增量。

2.2 房地产数字化应用场景图谱

根据长期跟踪调研,爱分析梳理了房地产数字化应用场景图谱和代表性厂商。

房地产数字化应用场景图谱分为三部分:一是围绕房地产产业链上下游的开发、营销、运营、交易、服务等核心业务场景的数字化应用,二是围绕企业的财务管理、人力资源管理、协同办公、客服、IT运维等通用职能场景的数字化应用,三是具备跨业务场景应用价值的通用技术应用,包括数据中台、商业智能、RPA、电子签约等。

3.房地产数字化应用场景与实践

房地产数字化需要落地到具体业务场景才能产生价值。本章将探讨房地产开发、营销、运营、交易、服务等环节的数字化应用场景所解决的业务挑战和价值创造,并解读典型实践案例。

3.1 开发场景数字化

房地产开发是一个复杂的项目运营过程,涵盖了拿地投资决策、项目规划与产品设计、招标采购与施工建造等一系列关键业务流程。本章重点探讨项目运营管理以及规划设计、施工建造环节的数字化应用。

从客户角度,房地产开发是产品制造和交付的过程,追求产品品质。从内部运营角度,房地产开发是资源投入的过程,需要对成本和效率进行精细化管控,以达到项目预期收益目标。面对市场下行周期和利润空间下滑的挑战,房企需要全面挖掘降本提效的空间。大数据、物联网、人工智能、BIM等技术的应用,正在助力房地产开发环节走向智能化和工业化,实现降本提效。

3.1.1 项目运营

随着行业进入横盘时代,规模和高杠杆带来的回报率下降,提升内部运营效率日益成为房企提升项目回报的关键要素。在这样的背景下,“大运营”理念替代传统的计划运营思路,成为房企在项目运营中的转型方向。“大运营”是在计划管理的基础上,全面统筹货值管理、现金流管理、利润管理等,确保项目运营核心目标的达成。要实现“大运营”的落地,实现对各个业务环节的精准管控,前提是对业务的实时数据洞察和各条线的高效协同,数字化是必备的抓手。

强管控+高统筹,盟拓助力港龙中国落地数字化大运营

作为近年来的“黑马房企”,港龙中国深耕长三角,进而迅速向全国扩张,短短几年内实现了规模跃级式暴涨。7月15日,港龙中国顺利港股IPO,打破今年房企赴港上市纷纷等候过审的僵局,也标志着港龙中国进入全新的发展阶段。

一、放眼未来的数字化规划——港龙全局式大运营战略

规模的快速增长给经营带来了新的挑战,只有敏锐感知内外部环境且具备快速决策能力的企业,才能从容应对新的市场环境。为了更好地支撑企业快速发展,港龙中国放眼未来,从全局视角把控全过程,数字化建设从一开始就坚持整体规划、分步实施:

长远眼光谋规划:站在未来看现在,企业数字化不仅要能满足当前的规模和需求,也需要能支撑港龙未来的跨越式发展;站在整体看局部,不仅着眼于部门或者条线,更多地关注企业级的规划,为业务赋能时要易用高效,为企业奠基时要打通协同。

务实高效抓落地:强调“分步实施”,立足于当下管理现状和需求迫切程度,循序渐进地开展数字化建设,确保每一步建设效果。

基于此,港龙中国走出了有港龙特色的“大运营落地”道路。在平台建设上,港龙中国运营管理逐步完善“大运营”体系,制定“计划为推进主线,主数据为管理基础,协同管理为运营助力”的数字化落地思路。在组织保障上,由运营中心牵头、各职能中心共同参与成立大运营工作组,横向打通做协同,提升项目效率;纵向贯穿建体系,支撑项目管理,为运营提效保驾护航。

二、分阶段多层次落系统——港龙大运营落地之路

为了更好地支撑“大运营”体系的建设,港龙中国与盟拓软件达成战略合作,携手共建。盟拓深耕行业多年,围绕“产品方案+定制服务”双引擎产品战略,以80%产品+20%定制,100%匹配房企数字化需求。近年来,盟拓依托以数据中台、业务中台、体验前台为一体的数字化解决方案,全力投入房企大运营的落地中,不断打磨产品并积累经验,现已服务百余家房企,其中80%为地产百强。

数字化大运营体系的建设不可能一蹴而就,需要分阶段多层次逐步建立完善:

计划先行:2020年3月启动计划系统建设,并于2020年6月实现系统上线,盟拓耗时三个月为港龙中国打造“优体系-管理分层级、精运营-协同有标准、强落地-层层有抓手”的计划管理系统。

协同加速:2020年4月联手盟拓打造门户&流程一体化平台,建设统一门户及统一流程平台,整合集团现有应用系统,统一集中管理,多系统信息协同,统一流程效率、效能、超时分析,倒逼业务提升。

数据奠基:2020年7月,港龙携手盟拓开启主数据平台建设,构建全集团数据管理基础和规范,灵活适应业务需求变化——只有主数据管理可以灵活满足、实现集团数据互联互通,为经营决策提供基础支撑。

1.打造计划管理系统,优体系·精运营·强落地:为满足港龙中国快速扩张与高周转的发展要求,打通各个部门之间壁垒,实现集团跟城市公司的交圈,同时将计划系统与城市公司、职能中心绩效考核相关联,从业务、数据中提炼考核依据,实现工作及考核的可量化,打造“优体系-管理分层级、精运营-协同有标准、强落地-层层有抓手”的计划管理系统,盟拓耗时三个月,为港龙整体实现——

·分级管控:节点、模板管控体系

·业务协同:成果在线化+条线协同

·过程管理:项目全景计划

·统计分析:定制报表+达成率+预警统计

2.构建门户&流程一体化平台,管控升级,高效协同:伴随集团飞速发展,多业务系统、多组织,使港龙协同管控面临全新挑战,随着信息系统的建立,端口、流程愈加分散,而未来还会有更多系统建立,业务流转不高效、企业协同效率低等问题凸显。对此,港龙与盟拓联手打造门户&流程一体化平台:

·建设高效信息化门户:整合集团现有应用系统,建立统一集中管理,多系统信息协同和智慧化的企业信息门户平台,整体实现“六大统一”——统一入口、统一登录、统一消息、统一待办、统一组织、统一搜索。

·建设强管控流程平台:通过BPM系统建设,统一流程效率、效能,基于盟拓BPM引擎实施150多支流程,主要实现与计划系统、OA系统、HCM系统的集成;流程涉及投资开发、成本设计、工程运营、财务、人事、信息化等条线流程;1000+用户发起流程实例。

3.建设主数据管理平台,统一数据,助力决策:随着港龙中国业务规模不断扩大,拿地速度、数量不断增加,新项目越来越多,公司数据管理难度不断增大且日益严峻。为了规范数据结构标准,统一数据的获取、清洗、分发、分析口径,避免因数据管理导致的人力、物力浪费,港龙中国亟需借助数字化手段,打造完整数据统一渠道,构建以数据为核心的平台战略,从而提升集团数据的传递效率和使用价值,有效降低管理成本。盟拓为港龙打造的主数据管理平台,可整体实现:

·统一数据标准:通过制定数据标准,梳理流程、明确数据源,拉通业务,实现数据标准的规范统一

·保证数据质量:制定数据治理范围、治理方案、治理执行,保障数据唯一性、准确性、完整性

·助力经营决策:通过项目域主数据的建设,集成互通,增强业务联动性,服务经营分析

目前,港龙中国的大运营体系仍在有序建设中,相信通过构建并持续、系统地实施大运营体系,港龙定能很好地实现开发效率及经营质量的全面提升,有效推动企业有品质增长,最终实现规模化突围。

3.1.2 规划设计

在规划设计场景,基于人工智能技术的智能设计和智能审图等应用,正在重塑建筑设计方式。

传统建筑设计主要是基于CAD等平面或三维设计软件工具进行作图,但整个工作流程仍然重度依赖设计师的手动操作。而设计作为项目施工建造前期的前置环节,直接关联项目货值评估、产品设计、施工流程与进度等关键信息,需要与多方进行数据协同,并做到高效、准确出图以缩短项目周期。例如,拿地阶段,强排方案出图过慢可能错过拿地时机,而压缩周期赶制的设计方案可能并不合理,造成货值损失。

通过融合设计师的专家经验和设计规则,基于机器学习技术,AI智能设计工具已经可以根据特定项目的设计要求,自动完成方案图纸设计,大幅降低设计师的工作量,缩短出图周期。在繁重的图纸审核环节,AI智能审图工具同样可以自动发现和标注图纸问题,提升审图效率。

例如,万翼科技开发的AI智能审图工具,一台机器一年可以完成35个人的审图工作量,在保证94%以上的准确率的前提下,大幅降低审图成本。

2020年6月,住房和城乡建设部发布了《关于同意深圳市开展建筑工程人工智能审图试点的复函》,相关应用将加速落地。

3.1.3 施工建造

施工建造环节涉及复杂的人员管理、物料管理、设备管理、进度管理和安全管理等业务流程,需要在工期要求内保证工程按质按量交付。而建筑业仍然是典型的劳动密集型产业,效率提升空间巨大。随着人口结构变化带来建筑劳动力供给的减少和人力成本的刚性上升,以及安全生产、节能环保重视度的日益提升,推进建筑业的工业化和数字化是必然趋势。

住房和城乡建设部发布的《2016-2020年建筑业信息化发展纲要》也明确提出:全面提高建筑业信息化水平,着力增强BIM、大数据、智能化、移动通讯、云计算、物联网等信息技术集成应用能力,建筑业数字化、网络化、智能化取得突破性进展。

头部房企的数字化实践中,施工建造的数字化也是关键领域。例如,万科上线智慧工地平台,通过实名制管理、人脸门禁管理、现场视频监控管理、现场环境监测等功能,降低风险发生几率。碧桂园成立的博智林机器人公司,将建筑机器人的研发作为重点方向,以提升工地的安全、效率和节能环保。

在施工建造环节的数字化方面,需要重点关注的是BIM和AIoT技术的应用。

BIM即Building Information Modeling(建筑信息模型),通过将建筑信息集成到三维信息模型中,实现建筑设计方案和建筑实体在虚拟世界的数字化、可视化表达。基于BIM技术,在建筑的设计、施工、运营等全生命周期各环节中,各方人员可以在诸多业务场景中对建筑进行数据洞察、模拟分析和相互协同,提高效率。

例如,在施工环节,基于BIM的工程管理可以为各专业工种提供统一的工程视图,提前进行施工工序和进度模拟,规划最优进度方案,并对施工进度进行可视化、可量化的管理,从而减少施工变更,缩短工期。

中建集团利用BIM助力火神山和雷神山医院建设

在疫情期间,中建集团仅用10天就完成了火神山和雷神山医院的建设,堪称奇迹。负责项目承建的中建三局充分使用了BIM技术辅助施工。

以中建三局一公司负责的医疗隔离区为例,项目对基础图纸柱距、宽度、净空、设备吊挂、门窗位置等进行深化设计,为后续施工留出宝贵时间。针对医技楼机电安装涉及给排水、照明、通风空调、通信弱电、医用气体等近10项系统内容,项目采用BIM技术建立洁净区、隔离区管线走向模型,提前模拟管线碰撞等问题,既实现工序合理穿插,最大化利用空间时间,又保证管线排布后的美观度。

在中建三局基建投公司医护区施工中,技术团队则运用BIM模拟施工技术优化6项施工方案,如钢基础代替传统混凝土基础、回填土代替部分场地硬化、室内楼梯调整到室外……中建三局基建投公司雷神山项目设计负责人贾瑞华说:“仅这6项施工优化,就比常规施工节约18天建设周期,同时增强医护宿舍舒适性。”

——来源:中建集团

AIoT在智慧工地场景可以有效提升施工管理的效率和安全性。基于物联网、5G和计算机视觉等技术,采集设备、物料、人员和其他现场数据,实现对施工现场状况和进度的远程实时监控,包括监测设备运行状况,通过人脸识别进行工人实名制考勤,及时掌握施工进度以避免施工误差,智能识别火情、未戴安全帽、污染排放等风险事件等,提高管理效率。在疫情期间,智能体温监测、实名制考勤等智能化应用也力支撑了复工进程。

中海宏洋如何打造数字化工地

在房地产开发建造项目中,工地处于项目管理的最末端,管控监督难以落实,因此一直是房地产工程项目质量管理的难点。

中国海外宏洋集团有限公司(以下简称“中海宏洋”)是中国建筑工程总公司在港全资子公司中国海外集团有限公司旗下的旗舰企业,具有国家一级房地产开发资质。中海宏洋践行精益生产的房地产建设理念,希望能以数字化的方式“武装”地产项目工程师及管理人员,让地产工程的各个环节,特别是处于管理末端的工地建设环节实现在线化管控,最终让工程管理更智慧。

中海宏洋与明源云链合作打造智慧工程APP,从数据录入电子化、管理行为留痕、工程管理大数据三个层面,解决地产工程项目管理过程中管理末端失效的难题。明源云链是房地产生态链数字化服务商明源云旗下的子公司,专注于通过移动互联网和大数据等技术,推动地产工程建造数字化。

工地数据录入电子化,提升管理效率

现场检查是项目工地管理过程中最基础的工作。传统检查是将问题手工记录在问题查验单上,从发现问题到派单过程繁冗、耗时长,采集效率低、记录不准、易丢失,让检查低效甚至失去意义。

中海通过明源智慧工程APP,工程师可在其中预设问题描述、问题部位、整改人等详细信息字段,只需简单选择即可录入信息。在现场巡检过程中发现问题后,工程师可原位标注上传,并在线传给对应问题的整改人,并跟进整改进度,不但大幅提升现场录入问题效率,还形成了工程质量问题的解决闭环,实现高效整改。

实测实量是项目现场检查中最重要也是最繁琐的一环。为提升实测效率,中海在智慧工程APP内置了近80种实测检查项的录入模板,例如标准值、观感值、水平度值、设计值偏差等,录入起来非常方便。录入后,系统还能自动计算是否合格,提升了实测的录入效率,实现了检查、录入、上传的一体化操作。

管理行为留痕,确保落地执行

在项目管理行为的落地方面,以往由于缺少有效的监管工具,只能依赖抽查,实际效果不佳。在中海宏洋的工程项目中,管理人员通过APP记录管理行为执行情况,将管理要点以照片、数据的形式记录在系统中,以此建立管理行为的可追踪机制。

比如材料验收,在材料进场时,监理工程师会通过APP记录材料验收信息及验收人相关情况,为每一批材料建立完整档案。系统还内置了许多常用的材料类别,录入后就可以形成详细的材料进场台账。整个材料进场验收环节过程清晰,从源头杜绝质量隐患,同时便于追溯及后期材料管理。

隐蔽工序的验收同样也存在难以监管的问题。在中海宏洋的工地上,混凝土浇筑前,工程师会通过APP进行隐蔽工程的检查验收,详细记录钢筋工程的各项验收数据。混凝土施工前的各项工作准备妥当后,参与验收的三方人员需要合影记录,此后混凝土浇筑才正式开始。这样一来,就确保了所有相关人员都到场参与了验收工作,避免了“只填表,不验收”的情况。

工程管理大数据快速分析,及时纠偏

传统上,工程管理者在对项目进展和质量进行阶段性复盘和分析时,主要通过手工制作报表、PPT等方式,前期工作耗时耗力。中海宏洋将各项工程管理数据录入明源智慧工程APP后,系统后台会自动集成30余种项目常用的数据分析报表,管理人员只需要基于数据分析直接查找问题、分析原因,项目沟通有的放矢,效率提升,发现问题、整改纠偏更加及时。

截至2019年第一季度,中海宏洋的智慧工程项目已覆盖全国26个城市,累计超过50个项目,覆盖建面累计超过1800万平方米。自推广以来,工程管理内页工作时间实现大幅缩短,解决了质量问题的100%闭合整改,并实现重点工序管理行为的全过程留痕记录,形成详尽的“一户一档”资料。

3.2 营销场景数字化

在房地产开发业务中,项目的销售环节是最终面向客户的项目价值变现,也直接决定了项目的资金回笼速度和房企整体的资金周转效率。随着供需关系和用户需求的变化,房地产营销面临的获客压力不断增长,而基于移动互联网、大数据、AR/VR、人工智能等数字化技术的数字化营销解决方案成为新时代的营销利器。

首先,房地产销售进入了“横盘时代”,随着存量化趋势下需求总量和价格增速的下滑,供需关系正在向买方市场转变,项目去化压力增强。传统的广告投放+案场销售的被动方式吸引的客流,难以满足去化率需求。在这样的背景下,开发商需要增加拓客渠道的同时强化自营销能力,并提升客户线索的成交转化率。此外,销售渠道的拓展也增加了销售管理的复杂度,渠道管理、渠道判客与案场风控成为需要解决的问题。

其次,客户的购房旅程已经高度线上化。随着客户购房的投资属性弱化、消费属性增强,以及线上资讯获取习惯的养成,客户在购房旅程中的决策周期更加漫长,并且相关信息获取途径和行为轨迹更多地出现在线上渠道。尤其在到访案场前的阶段,客户会在线上留存大量有价值的行为数据。因此,开发商的营销必须具备在线上触达、洞察、影响和服务客户的能力。

在房地产营销场景,移动互联网、大数据、AR/VR、人工智能技术在营销策划、渠道触达、案场转化和客户运营等环节都有相关落地场景。

基于移动互联网,开发商可以搭建全民营销平台和线上售楼处,建立案场销售工具和客户服务平台,实现自有置业顾问团队与客户的在线化连接和数据沉淀,提升自营销和客户运营能力,并充分应用完备的移动互联网基础设施,拓展获客渠道,提升服务体验。

大数据的应用价值,在于让整个营销流程中的每一个环节和要素得到客观量化,为更智能的、多维度的数据分析、处理提供基础,实现客户洞察、精准营销、潜客转化、费效比提升、渠道优化等关键目标。工具是人的延伸,AR/VR作为创新的内容展现和交互方式,补充了线上营销相比线下在体验上的短板,是双眼和双脚的延伸,让人可以实现随时随地的异地同频看房。

人工智能在房地产营销场景的应用,主要是基于计算机视觉、智能语音等技术进行客户数据采集和智能交互。例如,通过人脸识别摄像头设备采集案场到访客户数据,可以实现客户签到统计、客户画像分析和重要客户识别,并与渠道管理系统关联,实现渠道判客和案场风控,防止渠道“飞单”造成的佣金损失。智能语音技术则可以用于客户服务过程中的智能客服领域,帮助开发商提升一线销售人员的服务质量。

在疫情期间,面对线下售楼处关闭对销售带来的冲击,恒大在2月13日率先全面启动了“网上卖房”的举措。基于早在2014年推出的“恒房通”平台开展线上全民营销,并提供线上VR看房、线上选房和认购服务,配合低价优惠促销和提高佣金的策略,恒大在市场低迷期实现了逆市增长。根据公告,今年上半年,恒大实现累计销售额3488.4亿元,同比增长23.8%。相比之下,同期万科和碧桂园的销售额分别同比下降4.1%和5.6%。

整合用户触达、转化、运营,思为科技助力时代中国实现营销全流程效果提升

思为科技是一家专注于房地产数字化营销领域的软件服务商,拥有一整套营销云产品体系,覆盖营销内容制作、营销路径打通、营销数据分析和营销资产管理全场景,从全流程赋能一线营销人员和集团,重构房地产开发商的营销打法。

在前置蓄客阶段,思为科技帮助开发商将项目以3D视觉方式提前呈现,为数字化营销提供数字内容基础,并在不同营销场景展现为不同的形式,一方面帮助线下售楼部突破拓客的地理及时间约束,与用户建立线上化、数字化的连接;另一方面,将蓄客动作前置,配合裂变传播、营销活动等,帮助项目快速去化。

同时,思为科技还将这一数字内容创作能力,通过思为云创平台面向全行业开放。开发商或地产广告团队可在思为云创平台中,通过对视觉素材的上传及便捷的拖、拉、拽操作,生成自定义的电子物料,实现低成本的、规模化的、标准化的数字物料自生产能力。

在此基础上,思为营销云为开发商建立了一套官方品牌阵地,并以此为基础打通一条贯穿营销全流程的通道。其中包括对置业顾问日常拓客动作的赋能,潜在客户线上看房、讲解,用户意向度智能分析,线下交易环节签到、判客和“飞单”风控,新老客户二次运营和全民营销,以及对团队成员及营销活动的量化考核及优化管理,覆盖从拓客到成交的完整闭环。

例如,在拓客阶段,销售人员可将楼盘信息和个人联系方式一键分享给目标客户。客户无论是在通勤路上,还是在家里的沙发上,都只需一键点击,即可异地查看项目微沙盘,了解楼盘全貌并进行进一步咨询。跟进转化阶段,置业顾问可随时查看楼盘的访问情况,了解不同客户的意向度和真实购房需求,对高频访问某房源的客户进行主动的个性化服务。在成交阶段,平台拥有在线认购、在线支付、合同管理、电子签章等功能,实现线上化交易。

在SCRM体系中,思为科技则可以帮助开发商实现资产的管理。一方面是客户资产的管理,帮助开发商建立官方私域流量,让每一场营销活动获得而来的客户都可以沉淀至开发商 流量池而非置业顾问个人流量池,并可以在日后的营销活动中持续触达、影响,转变传统营销无积累的状态,帮助开发商在存量时代争取营销主动权。另一方面则是对置业顾问的管理。例如,可对离职置业顾问的客户资源进行重新分派,可以追溯、量化置业顾问在营销过程中,是否对客户进行了恰当频率的、高品质的服务,守护开发商和消费者的利益。

目前,思为科技已累计服务超过400家房地产开发商客户,覆盖80%的百强房企,其中包括碧桂园、华润、融创等头部开发商。

时代中国的“时代+”营销系统是思为科技服务的典型案例。时代中国原有承载线上售楼、购房服务及老业主运营的三大营销平台。三个平台基于H5页面,用户体验感欠缺且平台分散,需要进行梳理整合,以支持时代中国蓄客、拓客、留客等全套营销动作和营销管理。

在整合方案中,思为科技在前端为时代中国搭建集团级品牌门户“时代+”,以项目展示和拓客为核心能力,以微沙盘等电子物料为基础,设置置业顾问、营销总、用户、业主、经纪人等8种角色共6套差异化界面,每套界面设有相应的权限及细化功能设置,实现在同一平台上的营销能力统合,打造统一线上售楼处,针对性解决平台重复、能力分散、环节断层、数据孤岛等问题。此外,思为科技为时代中国建立私域流量池,支持全民营销活动玩法,实现推广裂变,并以客户分级机制,分别形成线索池、潜客池、客户池,帮助置业顾问实现精准、针对性强的楼盘推荐、优惠信息推送等拓客和互动动作,并通过自动化的信息录入方式,简化蓄客期的客户信息收集工作。

在后端,思为科技协助时代中国将采集的前端用户行为数据建立为售前数据中台,并将时代中国现有业务PaaS化,形成业务中台,更便捷地进行客户流量全局分析,及销售排名等营销管理,为集团、项目层面的统一管理提供数据保障。

2020年初疫情期间,时代中国在线上发起“8.8元抵3万元”的营销活动。在2个月的时间内便以不到传统营销方式2%的预期投入成本,成功吸引42万+精准潜客。这场活动开启了开发商数字营销时代,成为通过线上营销活动和营销全链路打通赋能销售的经典案例。

3.3 运营场景数字化

房地产完成开发和投入使用后进入运营环节,成为可以持续产生价值的资产。目前,中国房地产存量资产规模已超过200万亿。

房地产资产的运营管理包括资产管理和物业管理两大场景。资产管理是从财务视角关注资产的现金流状况,管理物业的招商、租赁合同、收入和资产价值。物业管理是从日常运营和服务的视角,对物业的设施运行状况、能源消耗、访客流动、环境等进行管理,并向用户提供保洁、安保等物业服务,保证物业处于良好和高效的运营状态。

随着存量化趋势下的供应量增长和宏观经济下带来的需求下滑,写字楼、产业园区等存量资产的面临的招商、租金收入等经营压力也在持续增长。根据高力国际的数据,2019年底北京甲级写字楼的空置率达到15.9%,创历史新高,同时租金的年降幅约为4%。资产管理方需要转向精细化运营以降本提效,并拓展招商渠道。

同时,存量资产运营也面临着资产证券化的机遇。2020年4月,中国证监会、国家发展改革委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,标志着酝酿已久的公募REITs正式启航。商业地产等其他类型存量资产的公募REITs有望加速落地,拓展优质资产的融资和退出通道,推动存量资产盘活,提升资产流动性。

公募REITs的潜在机遇利好优质存量资产,要求资产管理方提升物业项目的运营管理效率,保证良好、稳定的资产收益率。此外,在公募REITs的监管要求下,物业项目的资产价值评估将更加标准化和精细化,项目资产运营全生命周期的数据化将成为有力支撑。

资产管理系统、线上招商系统等数字化应用正在将资产管理带入线上化、数据化时代。资产管理系统可以实现合同管理、财务管理等流程的线上化,提升管理效率;将散落在线下的资产空间、面积等基础数据、租赁合同数据、租金收入数据等关键数据进行展示和分析,并结合市场数据评估资产价值,便于资产管理方及时评估资产状况和制定运营决策。线上招商系统可以对接中介渠道和外部线上平台,实时推送招租信息,拓展获客渠道,并强化对于客户和销售流程的数据化洞察。

在物业管理场景,人力成本的增长和用户对于物业服务品质的需求提升,给物业管理方带来了挑战。通过物联网、人工智能等智能化技术的应用打造的智慧楼宇、智慧社区和智慧园区等智慧运营体,在降低物业管理成本、提升物业服务品质方面产生了显著价值。

在单点应用场景,智能化技术应用降低人力成本,提升管理效率。例如,在安防场景,基于计算机视觉技术的人脸识别摄像头实现访客识别、人流统计和轨迹追踪,大幅提升楼宇安防管理效率,应用已经非常成熟。在设备设施运维场景,通过物联网采集各个设备设施的运行数据并进行远程监控,可以大幅降低人工巡检的工作量,并提升管理的时效性。在能源管理场景,通过对各个耗能系统和点位的数据采集,并结合机器学习等技术对历史能耗数据进行分析,可以发掘建筑运行的节能潜力,预测能耗需求,提高能源利用效率和需求计划性,降低能耗成本。

除了单点应用场景以外,AIoT智能化技术的应用还可以基于统一的建筑物联网平台,实现物业空间各子系统的数据打通、集成和连接,实现场景联动,创造新的场景应用和客户价值。例如,通过将消防系统与视频监控系统、门禁通行系统的打通,可以在发生消防报警时自动调出报警点的视频影像,判断火灾情况,并自动开启门禁、道闸,便于应急逃生,提升响应速度。通过将访客系统与能源管理系统、设备控制系统的打通,可以基于访客流量智能调节能耗控制和空调、灯光等系统的运行,在保证用户体验的同时降低能耗。

运用物联网+大数据,DFocus为企业实现不动产数字化运营

对于大型企业来说,持有或租用的不动产不仅是企业的核心资产之一,也是一项要的运营成本。随着经济环境下行,越来越多的大型企业开始重视精细化运营以降本提效,并提高自身不动产的资产价值。

成立于2015年的DFocus,专注于物联网在地产行业的应用。运用物联网、大数据等技术,DFocus帮助企业实时监测和分析不动产运营数据,并形成办公空间管理、资产管理、设备设施管理三大核心管理系统,帮助企业最大化不动产利用效率,并为企业决策者提供可靠的不动产运营量化决策依据。目前,DFocus已服务近百家世界500强企业。

办公空间管理系统,助力华为最优化空间运营效率

在敏捷办公理念引导下,华为在全国范围内的多个办公空间开始实行共享办公。但同时,新的模式也带来新的问题,比如:空间资源协调效率不足;办公室共享资产盘点不清;部门或员工的位置等信息实时性差,造成协作低效等等。

针对华为共享办公的痛点,DFocus为华为提供一套标准的CognizeOS办公空间管理系统,帮助华为搭建敏捷办公管理体系。在CognizeOS系统中,员工可通过会议室、工位预定工具分配办公空间的布局和归属关系,以及空间的预约共享等。电子地图导航工具则将办公室的每一寸空间在可视化界面中呈现,员工可通过数控大屏、交互平板、手机端和电子墨水牌进行多端交互。此外,DFocus的智能物联网传感硬件遍布在每个会议室、工位、协作区中,将所有的空间数据自动实时上传至大数据平台,通过空间数据分析系统呈现给RE&F或CFO等企业决策者,以实时掌控空间的使用和运营效率,从而进行业务和管理的不断优化。

这套数字化办公空间管理体系已帮助华为节省了约20%的不动产成本,约合数亿元人民币。以西安办公室为例,整个办公空间从过去1:1(一人一工位)的工位配置比例,升级到了1:0.6(每人需要0.6个工位)。并且根据数据预测,空间仍有能力支持新增50%数量的员工共同使用,这为华为业务的集约化增长和灵活变化提供了有效的支撑。

不动产管理系统助力银行数字化管控自持不动产

对于我国中大型商业银行来说,自身持有和外部租入的不动产规模庞大,因此,涉及银行自身的不动产运营管理不仅包括对营业用房和办公空间的管理,对整体不动产的全生命周期、全链条管理也十分重要。然而,在对不动产资产管理的方式方面,目前国有银行普遍多停留在传统的手工化Excel上,不仅工作量大、数据准确度不高,而且信息传递仍然通过邮件等方式进行,数据更新周期长,操作风险大。同时,由于缺少实时数据的归集,管理数据与实际应用数据会出现脱节,导致不动产资产状况不明,决策周期长,甚至关键决策出现偏差。

针对以上管理痛点,DFocus已率先为国内某大型商业银行提供了以空间运营与不动产管理为一体的综合不动产管理系统。目前,系统已覆盖该银行总行以及40多家一级分行的百余处物业点,管理总面积超过200万平方米。

业务内容包括房产管理、合同管理、租赁管理、财务管理、预算管理、物业管理、设施管理、工位管理、企业公寓管理等线上化管理,同时,针对管理决策方面,DFocus还为银行提供括数据大屏、指标可视化、数据分析等能力。例如,可操作式管理中心以电子物业地图为基础,集中展现银行持有物业的分布情况与关键指标数据,并实现从全国到区域,再到城市的数据逐层穿透与层级展现。通过围绕不动产本身的业务领域,DFocus帮助客户实现了不动产的集团化、数字化运营。

3.4 交易场景数字化

本章主要探讨住宅地产的买卖和租赁交易环节的数字化进程。长期来看,随着存量化趋势的推进,存量房地产交易市场的规模将持续增长,对于房地产中介服务的需求也将升级。在房地产交易环节,客户的核心价值诉求是追求高效的流通交易,包括降低交易成本、缩短交易周期,并提升服务体验。

一方面,房地产交易的线上化渗透率已经很高,正在逐渐向线上交易闭环发展。客户在交易前期决策阶段的市场资讯和房源信息获取已经高度依赖贝壳找房、58同城等线上房产信息平台。交易的在线化要求中介服务机构业务的线上化。

另一方面,中国房地产中介服务的效率和服务体验仍有较大的提升空间,未来中介服务市场将持续产生优胜劣汰的整合。面对市场竞争的压力,只有效率和服务领先的中介服务机构才能取得先机。以贝壳找房ACN合作网络、好屋等为代表的平台赋能模式,通过数字化手段赋能房产服务生态以及中介服务机构和经纪人的服务能力和人效提升,正代表了这一趋势。

房地产中介服务机构的数字化转型,核心是围绕中介服务业务的营销获客、房源管理、带看成交和增值服务等全流程,通过数字化应用提升业务效率和客户体验。例如,在营销获客端,顺应交易线上化的趋势,除了传统的电销和信息平台广告以外,积极布局社交媒体、微信小程序等线上营销渠道,并基于线上营销的数据沉淀提升客户洞察能力。在带看成交等服务环节,通过VR看房、电子签约等线上交易技术应用提升交易效率和客户体验。

此外,中介服务机构需要推进中后台经营管理的数字化,实现交易管理、人事管理、财务管理等业务流程的线上化和数据驱动的精细化运营,提升经营管理表现。

管理、营销、服务三项赋能,巧房科技助力中介数字化升级

巧房科技成立于2013年8月,总部位于上海,通过为房地产中介公司提供一套基于SaaS的业务操作系统,帮助中介公司提升业务经营效率以及客户服务体验,目前覆盖全国300多个城市,合作客户近 1万家,服务近50万经纪人。

巧房科技的核心产品是一套V20 SaaS系统,并基于V20SaaS所覆盖的房地产交易全流程场景,提供金融、新房分销等增值服务。V20 SaaS系统为电脑客户端、移动APP双端协同,分为业务系统、营销管理系统、中后台支持系统三个主模块。业务系统覆盖二手房和新房等在内的租赁、买卖和资理业务,并涵盖相关的房源管理、客户管理、房客匹配撮合、交易流程管理和考核体系等;营销管理系统包括线上获客渠道对接和效果评估、微门店和微官网等营销工具,帮助经纪公司提升获客效率,打造展业工具;中后台支持系统包括人力资源、财务薪资、成本核算、数据分析等模块,提供综合的中后台支持。

真实房源信息高效流转,助力中介商圈精耕

在中介公司的“房客带”业务管理方面,中介公司获取的房源信息混乱、虚假,导致中介业务开展一直陷于准确信息的确认中,房源信息无法高效流通。巧房科技V20 SaaS系统为中介公司提供标准的楼盘字典、房源等级管理,结合多维的房源流转机制、可审核验真的审批方式,确保了房源信息的真实、高效流转。

在此基础上,V20 SaaS系统可将楼盘划分到店,实现“组对盘、栋对人”,并通过可视化的经纪人行程展示,为中介公司及门店提供可衡量的判断,及时复盘、定位问题,实现精细化运营。

整合行业资源,打造中介营销闭环

在营销方面,获客困难是中介公司面临的核心痛点。巧房科技与58安居客等信息平台达成战略合作,打造营销一体化,中介公司可通过巧房系统将房源一键发布到58安居客平台,实现一键发房及企业担保;同时,58安居客也会将平台获取的客源信息在巧房平台进行同步,免去重复性信息同步工作,提升线上营销效率。

此外,在获客过程中,漏接客户电话、客户来源不清等也是中介公司亟需解决的问题。巧房平台打造“企业来电通”功能,全量记录外网客户来电,统计分析来电渠道,并对超时未跟进的客户进行自动转公,有效进行客户管理。通过数据分析及沉淀,中介公司可把握客户的最佳跟进周期,提升网络平台的投入产出,形成营销闭环。

科技赋能智能门店,提升客户服务体验

如今,消费者对看房、购房过程中的便捷性、体验感有着越来越高的要求,因此在提升中介客户服务体验方面,巧房科技V20 SaaS还提供VR全景看房实现远程带看等功能,缩短客户看房流程,提升交易转化。此外,V20 SaaS与智能大屏相结合形成智能门店,将系统房源信息与智能大屏打通,以直观的图片、VR、视频等素材进行动态展示,替代传统的房源贴纸,提升门店服务体验。

目前,巧房科技V20 SaaS产品已具有数千个功能点,并将进一步融入巧房科技自身积累的业务运营方法论,整合门店智能POS、智能考勤机、智能大屏等智慧门店硬件,为中介公司提供完整的智慧门店解决方案。使用巧房科技产品的中介公司,在楼盘信息完备率、带看覆盖率,以及客户的新增、带看、成交的转化率等一系列定量经营指标上,都得到了显著的提升。

3.5 服务场景数字化

房地产本身除了提供空间的使用价值以外,也承载了物业服务、家居家装等丰富的产品和服务内容。物业服务企业、家居家装企业等服务提供方自身的经营挑战,以及用户需求的智能化升级,驱动着服务环节的数字化进程。

对于提供住宅物业管理服务的物业服务企业而言,降本和增收是迫切需求。在以包干制为主的物业服务收费模式下,一定管理面积规模之下的基础物业费收入是相对固定的,物业服务企业需要通过“开源节流”来提升利润表现。

在“节流”方面,作为劳动密集型行业,人力成本是物业服务企业的主要成本,且人力成本面临持续上升的压力。根据中指研究院发布的《2020中国物业服务百强企业研究报告》,2019年物业服务百强企业的人员费用占比约为59%。因此,物业服务企业正在通过部署物业管理系统、基于物联网的设备设施运维管理系统、无人值守停车管理系统、智能门禁等数字化应用,提升物业服务的人效,降低人力成本。

在“开源”方面,物业服务企业以基础物业服务为入口,为社区居民提供更多的增值服务以拓展收入来源。头部物业服务企业纷纷上线物业APP等线上服务平台,与用户建立持续的连接并进行用户运营,挖掘用户需求,拓展社区零售、生活服务、金融服务、资产运营等增值业务。

根据中指研究院发布的《2020中国物业服务百强企业研究报告》,2019年物业服务百强企业的多种经营收入均值为 2.23 亿元,占总营业收入比重为 21.45%;多种经营净利润均值为4207.92 万元,同比增长31.55%,对净利润的贡献度达46.18%,取得了良好成效。

伴随着消费升级趋势,在家居家装服务方面,用户对于智能家居、个性化家装设计和高品质服务的需求增长。尤其在家装服务领域,由于需求低频、高客单价,服务周期长且服务流程非标准化,家装企业的传统业务模式普遍面临获客成本高、管理效率低和服务满意度低的问题,也导致家装企业自身难以实现规模化发展。

面对需求的升级,家装企业需要通过数字化手段来提升经营效率和服务能力。例如,在营销环节补充线上多渠道营销和触达能力,降低获客成本;在家装服务全流程,综合应用移动互联网、智能设计、BIM施工软件等数字化工具推进家装设计、工程管理、工程实施等环节的工业化、智能化升级。

全面赋能家装产业链,土巴兔助力家装服务数字化转型

土巴兔于2008年7月在深圳成立,历经十余年的发展,已成长为国内知名的互联网家装平台。土巴兔将消费互联网和产业互联网融合,向C端用户提供家装解决方案,包括信息发现、服务供应商智能匹配、项目执行与质检,先装修后支付,意见反馈收取,及其他增值服务。

同时,土巴兔向家装公司、建材公司等家装服务供应商企业提供订单推荐、会员服务、金融服务、保险推广、供应链管理等解决方案,利用互联网技术帮助装修公司提高经营效率、降低经营成本,提升家装公司的整体经营能力。

家装服务市场非常分散,家装服务商在企业内部管理方面,数字化水平参差不齐。土巴兔平台通过自主研发,为平台上的家装服务商企业提供一系列基于SaaS 的系统及工具,如在线店面管理、店面小程序管理、客户关系管理ERP等,帮助其实现内部管理规范化、在线化、数据化,提升家装服务商的经营效率。

通过ERP系统,装企可直接查看每个项目的相关数据,包括前期设计师量房、邀约客户、后期工地进展的相关情况等。此外,土巴兔在供应链、金融、设计等方面,也有一系列产品来支持装企的经营。比如土巴兔“图满意”产品,可实现快速生成高清效果图、高品质全屋设计方案等等,提升设计师的工作效率。

在为C端业主提供服务方面,随着时代的变化,家装企业也需要创新型技术工具管控其服务质量,提升用户体验。

2020年疫情期间,因家装行业线下作业受阻,装修量房、设计、质检验收等方面受到了一定程度的影响。针对这一情况,土巴兔在疫情期间推出了“无接触量房”、“无接触安全工地管理”、“工地直播”,于2020年6月推出“AI在线监工”等创新服务。装修公司的现场施工情况可通过土巴兔APP向业主用户进行全天候展示,使业主随时了解工地动向,在线对工地进行监控及验收,保证家装公司的装修进度,以及业主良好的用户体验。

在家装服务营销方面,家装服务商在面对疫情等黑天鹅事件时,更需要及时运用新兴的、线上化的营销手段,触达潜客、促进转化。土巴兔在其平台上开设了直播专区,上线了砍价直播、装企直播、设计师直播、质检直播、建材直播等活动。土巴兔还将直播与团购活动进行结合,目前平台每月可发起不少于1100场直播,涵盖微信、抖音、新浪微博、快手等直播平台,以及土巴兔官网、移动端2个自有平台。土巴兔通过各类技术手段使直播场景与真实场景的体验差距不断缩小,帮助装企获客,吸引用户在平台快速下单。

在建材直播方面,今年3月底,土巴兔将建材砍价直播频率提高到每周5场,每场从不同品类的一线家居建材品牌中挑选一家进行直播,截至目前已经开展40多场,合计订单超过5000单。目前,生活家地板、欧派门业、东方雨虹、美的中央空调、顾家家居、蒙娜丽莎、方太厨电等国内知名家居建材及家电品牌均已陆续参与土巴兔平台的直播活动。

根据土巴兔平台数据显示,疫情期间,有超过2000家装修公司提交了直播申请,通过土巴兔直播工具开播的装企实现了平均用户转化率超20%,部分装企单场转化率可超过60%。2020年一季度,通过土巴兔平台进入装企网店的访客数同比锐增了228%,同时预约装修用户人数也同比2019年增长116%。据此可见,土巴兔在疫情期间为家装服务商提供的一系列数字化工具,有效地帮助家装服务商实现了线上化获客、服务的效果提升。

4.房地产数字化趋势展望

随着数字化实践的推进和技术应用的不断成熟,房地产数字化将持续走向深入。展望未来, 5G等新技术带来的变革机会值得关注,而应用层面从数字化走向智能化是必然趋势。

5G作为新一代通信技术,具备高带宽、低时延、高可靠等性能,将大幅度提升数据传输能力,进而支撑云端与边缘端的数据连接,带来万物互联的新应用场景。

例如,高清视频远程传输可以应用在楼宇和社区安防、远程办公、远程工地巡检等场景,数据传输量和实时性大幅度提升。基于VR/AR的在线看房等应用,也可以在5G网络的支撑下,借助云端的数据存储和算力提升数据处理能力,实现更真实的展现效果和交互体验。

从数字化走向智能化是必然趋势。随着基础设施升级带来的数据量的积累,以及各个场景的数字化应用不断成熟带来的算法模型的积累,真正的基于算法的智能决策将成为可能。

例如,在运营场景,基于建筑内大量终端的强大数据采集和处理能力,结合算法模型,可以构建完整的数字孪生建筑模型,在数字世界实时模拟建筑的运行状况,并基于数据输入自动反馈最优运营决策,实现高度智能化。

结语

存量化“下半场”的变革和机遇,是驱动房地产行业数字化加速前行的根本动力。对于企业而言,梳理业务需求和发掘可落地的数字化应用场景只是推进数字化转型的第一步。

数字化转型是一项系统工程,需要从顶层战略设计上与业务转型方向密切协同,明确数字化转型的业务目标,并在组织层面搭建与数字化需求相匹配的领导和执行团队。从行业实践来看,战略和组织层面的持续性和稳定性不足,往往是制约企业数字化转型无法达成预期的关键因素。

目前,房地产行业的数字化转型正处于多方参与推进的路径探索和生态演化阶段,爱分析将持续关注房地产数字化的行业趋势和行业最佳实践。

关于爱分析

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