上海正在经历着CBD一轮又一轮的迭代升级。
我们清晰的看见一个城市CBD的发展脉络：
1.0时代，因贸易而兴，在城市最繁华的地方，资本开始进入，零散的甲级写字楼应运而生；
2.0时代，作为总部经济的聚集，全新的商务区拔地而起；
而3.0时代，我们发现真正有活力的CBD，最终要还原于与城市的有机结合，要形象，更要生活。
01
2001年的7月14日，南京西路上一派热闹，LV、CHENAL、HERMAS等一众大牌抢眼的LOGO在大面积的落地玻璃橱窗后熠熠生辉。
建造了6年的恒隆广场，其购物中心开门迎客，这个66层、高288米的商场和写字楼综合体，以浦西第一高楼之姿，奠定了其顶级商办的位置，也成为了上海CBD1.0时代的代表性建筑。
恒隆广场实景图
虽然，恒隆、中信泰富、梅龙镇，这三座南京西路上的招牌写字楼，如今依然是写字楼市场的“头牌”。
因为占据核心地段，这里基本上维持95%的出租率。
然而，呈带状分布的南京西路，其写字楼的布局是零散的，而且由于土地的稀缺，整个区域的布局也只能是“螺丝壳里做道场”。
虽然在进行着一轮又一轮的升级，但因为老城区城市空间的有限，往往缺少成片的联动规划。
同样的，还有淮海中路、四川中路等第一代商办聚集区，条状分布，缺乏整体规划，是CBD1.0时代的缺憾。
02
陆家嘴天际线的描绘，意味着上海CBD的2.0时代到来。
金茂大厦、上海中心等摩天大楼，一次次刷新着上海的高度。
示意图
但是，虽然20年前，陆家嘴规划提出了具有前瞻性的功能混合的开发模式，但最后的实施方案仍然只“强调了以集中建造高档写字楼为主的发展模式”，这对构建完善的城市服务体系，显然是不够的。
比如一些公共空间的缺失，可达性相对较低；而且各地块各自为政，几乎没有成系统休憩空间；并且，和很多新兴的商务区一样，都有一个问题，那就是——缺少了与城市结合的人文感。
同样的还有虹桥商务区，国际化的城市界面，现代化的金融区，历史文化的底蕴却不能体现。
办公需求变化 图：明源地产研究院
同样的，在伦敦，纯现代商务风格的金丝雀码头也在失去魅力，老金融城却在重新崛起，而代表性的城市更新是伦敦东区科技城和国王十字区。
显然，新兴商务区之后，CBD又面临着新一轮的迭代——迈向3.0时代。
既要有成片联动的规划，又要有足够的历史文化积淀，还要有足够的腾挪空间，关键还是要地段显要。
我们马上就想到了一个区域，那就是——苏河湾。
03
那么，为什么不是北外滩、前滩、徐汇滨江等区域？
因为——
面对《上海市城市总体规划(2017-2035年)》的稳步推进，上海已转向成为全球卓越城市的目标。
静安区作为全球城市核心功能承载者之一，提出“一江一河”发展战略布局。
而“一江一河”的交汇点，正是苏河湾。
首先，处于核心地段，是苏河湾决定性的优势。
真正的市中心城市更新和再开发的大片区域，只有苏河湾。
上海苏河湾区位图
距离外滩、人民广场约1000米左右，交通畅达全程各个角落。苏河湾地处上海的心脏地带，与外滩、陆家嘴将共同构成上海市中心的核心商务区。
根据规划，苏河湾地区的定位旨在“加强金融、文化、人才孵化”，塑造功能复合具有活力的城市主中心。
所以说，虽然地处市中心，但这里有整体的规划，并且规格之高，未来无可限量。
其次，苏河湾有深厚的文化底蕴，并且一直是金融资本的钟爱之地。
这里是海派文化的发源地之一，上世纪的苏河湾拥有300家厂房，一度占据当时上海工业的半壁江山。
与此同时，它也带动了民族金融产业的兴起，无论是17家银行和钱庄仓库的集聚，还是工商银行上海信托投资公司静安证券发行的第一张股票，
我们可以看到，金融基因早已烙印在苏河湾发展的脉络中，使之成为积淀上海滩百年商业氤氲的财富胜地。
另外，苏河湾还有市中心稀缺的、不可复制的生态水景资源。
“苏河弯弯入浦江，闸北拥有四道湾”，被喻为苏州河上另一颗“明珠”的苏河湾地区，将被打造成沪版“清明上河图”.
作为苏州河两岸综合开发的样板区，苏河湾选择利用水岸资源和历史文化元素，在繁华都市中心构建一个亲民亲水的开放式公共活动空间。
显然，苏河湾具备了南京西路和陆家嘴等老CBD所不具备的优势。
如今，苏河湾旨在打造“金融创新拓展区”和“高端企业总部聚集区”两张烫金名片。
苏州河畔效果图
事实上，“一轴三带”建设以来，越来越多的开发商、跨国总部、知名金融机构正在向苏河湾区域拓展。
如今，苏河湾区域正成为企业投资的“黄金地块”。
4.3平方公里的苏河湾，集聚了17家跨国企业总部、17幢亿元楼。
文艺地标大悦城、全球规模最大WPP商务办公园区、宝格丽酒店等国际品质的公共活动空间相继入市，以“集群效应”的形成，为区域金融产业发展提供优质的硬件环境。
今年以来，苏河湾区域开发建设速度不减，预计今年将有14个重大项目开工建设。
而未来几年，苏河湾地区还将释放出近百万平方米甲级写字楼空间
3.0时代的“国际生态商务区”，已然成型。
04
这样的苏河湾，亟需一座地标建筑来匹配时代定位，而此时，上海大悦中心应运而生。
约200米高度的5A甲级写字楼，重塑苏州河天际线，灵动飘逸的水流质感的立面，还有独具风格的商业街，打造苏州河黄金水岸新封面。
上海大悦中心效果图
作为开发商，大悦城控股在此之前已经在苏河湾布局了时尚购物中心大悦城、市中心高端住宅天悦壹号，这也是大悦中心与其他商办综合体的重要区别。
不用像其他新建写字楼，需要等待周边商业的成熟，大悦城购物中心现在已然成为了苏河湾的人气中心，成熟的商业氛围、高精尖的人群，必将为写字楼的出租或者出售提升价值。
上海大悦中心效果图
市中心高端住宅天悦壹号效果图
而大悦中心，建成后更是核心地标，是一张城市文化的新封面。
约200米办公塔楼的设计概念紧密结合上海文脉，并与苏州河及上海静安大悦城周边建筑遥相呼应，相得益彰。
办公塔楼的设计概念为“流”，灵感来自于苏州河水质流动线条，并在设计手法上采用横向立面流线突出建筑的灵动飘逸。
商业街及地下商业约25000平方米，以老上海“花园洋房”为参照，高低错落，向老上海致敬。
上海大悦中心效果图
其次，它更是领先于时代的，用绿色、智能、共享，联结未来。
整个写字楼以5A智能、3C运营、3H健康办公，来打造未来商务模式。
从高品质的休闲购物，到高品质居住，如今再加入国际化商办，大悦城控股在苏河湾的整个生态链融会贯通，构成上海静安大悦城城市综合体，吸引更多高净值人群，为拥有百年积淀的苏河湾带来更多光彩，城市封面已然成型。
CBD3.0时代，还要看苏河湾。
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